2012年土地估价師之台灣的土地估价與地价管理
為了帮忙考生有用的温習2012年地皮估价師测验小编特意收拾出2012年地皮估价師测验的資料，但愿列位考生可以在2012年地皮估价師测验中获得抱负的成就!应台灣地域中國地政钻研所的约请，2001年11月19日～12月3日，由中國地皮學會會同中國地皮估价師协會组织的地皮估价钻研與交换团赴台加入“海峡两岸地皮估价钻研會”，举行了為期半個月的進修考查。本团一行22人，由中國地皮學會地皮经濟分會主任委员胡存智任团长。在台時代，经由過程讲堂進修、双向交换、实地考查等方法，與台灣同業举行了深刻探究，较為體系地领會了如下内容：(1)比力法、收益还原法、本钱法、地皮開辟阐發法、現金流量法、线路价法等各种地皮估价法子及在台灣的利用;(2)台灣地皮估价與地价辦理的律例與技能规范;(3)台灣官方估价和民間估价的分工及其差别;(4)台灣地皮估价行業辦理的做法和特色;(5)市地重划中的地皮估价等。此外，还别离拜见了台北市、台中市地价辦理部分和台北市不動產判定贸易同行公會，并实地考查了台北市、台中市市地重划项目，美满完成為了進修和考查使命。
1、台灣的地皮估价法子及其利用
台灣地域的地皮估价的根基法子重要有：交易实例比力法、收益本钱化法、本钱法和地皮開辟阐發法等，别离@至%LH9D2%關或雷%58562%同@于大陆的市场比力法、收益还原法、本钱迫近法和假如開辟法等。因為台灣的地皮估价受日本影响很大，是以台灣地域在地皮估价实务中主如果采纳交易实例比力法，其他方法例很少利用。比年来，跟着日當地价泡沫的幻灭，台灣地域和日本同样，也在反思@這%R59a3%类對交%fTZ8K%易@实例比力法過于倚重的不妥的地方，起头器重收益本钱化法等法子的利用和各类估价法子的校验感化。
虽然上述地皮估价法子與大陆类似，但在利用進程中也有分歧的地方。
(一)交易实例比力法
该法子是台灣地皮估价最首要、最经常使用的根基法子。在交易实例比力法的利用進程中，台灣采纳的是間接比力法，即在比力批改進程中要借助假设的尺度宗地，起首把比力实例的各项前提举行尺度化批改，批改到地点區域尺度宗地的前提，再将该尺度宗地举行區域批改，批改到待估宗地地点區域的尺度宗地，然落后行個體身分批改，批改到待估宗地的各项前提。批改進程中必要斟酌的批改身分主如果：地皮利用管束、交通运输、天然前提、地皮改進、大众扶植、嫌恶举措措施、工商勾當、衡宇修建近况、地皮操纵近况、将来成长趋向及其他影响身分。
大陆的市场比力法例常常采纳直接比力法，即不必要借助尺度宗地举行批改通报，两者各有优错误谬误，直接比力法步伐简洁，但批改难度加大，間接比力法例批改难度小，但步伐略有增长。在批改身分方面两地则有所分歧，台灣地域常常只列出區域身分的批改因子，其他部分比力大略，而大陆地域则常常将批改身分分區域、個體、容积率、年期等逐一罗列，并按照地皮的分歧用处(贸易、室第、工業)在拔取區域身分的批改因子時，各有偏重。如贸易用处应重点斟酌该區域的富贵水平，室第则应把情况、大众配套举措措施完整水平作為首要因子斟酌，而交通便捷度则应是作為权衡工業用处的一個首要因子。至于批改系数肯定，两地都可以就百分率法、差额法或回归阐發法择一采纳。分歧的是台灣地域划定的任一零丁因子的批改幅度不克不及大于15%，总批改幅度羊絨保暖護膝,不克不及大于30%;而大陆地域一般划定每项批改不得跨越20%，综合調解不克不及跨越30%。對付终极比力代价简直定，台灣地域今朝的作法是，经比力調解比力标的试算代价，应就代价偏高或偏低者从新反省，以反省确認得當公道者，方得做為决议比力代价的根本，在此根本上阐發、比力终极肯定地皮代价;大陆地域则常常按照详细环境，采纳简略均匀法、加权均匀法、取中位数或众数，這三种根基法子，再加之多方面的履历阐發和果断来终极肯定地皮代价。
(二)收益本钱化法
台灣地域收益法的估价步伐為：肯定总收益與总用度，据而计较净收益，选择得當之收益本钱化率后依公式计较收益代价。收益代价的计较公式有：
一、地皮收益代价=地皮纯收益÷地皮收益本钱化率
二、地皮收益代价=(房地连系體纯收益-修建改進物纯收益)÷地皮收益本钱化率
三、修建改進物收益代价=修建改進物折旧后之纯收益÷修建改進物收益本钱化率
四、修建改進物收益代价=修建改進物折旧前纯收益÷(修建改進物收益本钱化率+修建改進物現有价值将来每一年的折旧率)
五、修建改進物收益代价=(房地连系體折旧后纯收益-地皮纯收益)÷修建改進物收益本钱化率
六、修建改進物收益代价=(房地连系體折旧前纯收益-地皮纯收益)÷(修建改進物收益本钱化率+修建改進物現有价值将来每一年的折旧率)
此中，有關本钱化率，可选择最具一般性投資财富报答率為基准，比力察看该投資财富與勘估标的個體特征的差别，并就個體畅通性、危害性、增值性及辦理上的难易水平等身分加以比力推算;也可选择與勘估标的@不%3795G%异或类%6P1X7%似@的几個净收益除以比力标的代价加以比力推算。
與大陆最先重要采纳收益法举行地皮估价分歧，台灣之前很少采纳收益法，近几年才起头注意收益还原法的应用。台灣地域在利用收益法時，注意阐發净收益是不是已提列折旧，以选择合用分歧的收益代价公式;其次，以收益本钱化率而言，台灣地域以市场萃取法及藉由其他投資财富举行危害比力后求取，大陆地域则至關器重其求取法子，除市场萃取法外，还有累加法及复正當的合用，并可與其他投資报答比力排序，肯定适合的本钱化率。
(三)地皮開辟阐發法
地皮開辟阐發法與大陆的假如開辟法雷同。台灣在之前其实不把地皮開辟阐發法作為一個根基的地皮估价法子，認為其不是一個自力的估价法子，必要借助其他估价法子。但跟着估价实践的深刻，特别是跟着都會快速成长，市區地皮買賣削减，買賣案例难以获得，出格是對付地皮開辟估价，開辟阐發法利用增多，且很是合用。是以，在2001年10月颁布的台灣《不動產估价技能法则》中，把地皮開辟阐發法作為根基地皮估价法子之一单列出来。
與大陆假如開辟法重要學自香港和英、美減肥茶,等國分歧，台灣地域重要學自日本，地皮開辟阐發法的代价计较公式為：V=，此中，V為地皮開辟阐發代价，S為@開%y44Mz%辟或修%MM836%建@后预期总贩賣额，R為公道的利润率，C為@開%y44Mz%辟或修%MM836%建@的直接本钱，M為@開%y44Mz%辟或修%MM836%建@的間接本钱，I為@開%y44Mz%辟或修%MM836%建@所需总本钱的本钱综合利率。
(四)本钱法
台灣地域的本钱法多用于修建物估价，用于查估地皮代价時，一般指未開辟操纵之地皮本钱，加之開辟用度及公道利润求取開辟后的地皮代价。在利用上與大陆基底细同。
2、台灣的地价系统
台灣地域和大陆及不少國度、地域雷同，依照估价目标和估价使命来历分歧，一般分為两大类，即官方估价和民間估价。官方估价和民間估价的估价法子、步伐、用处、律例根据等均不不异，民間估价是為特别目标，针對個體地皮举行估价，属于宗地估价;官方估价主如果為政策性目标而采纳的大量批次估价，以區片估价為主。是以，台灣的地价系统理當包含如下地价种类：區段地价、通知布告地价、通知布告現值、宗地评估价和買賣地价等，此中前三项属于官方估价范围，宗地评估价一般属于民間估价范围。
3、台灣的官方估价
台灣地域施行的地皮轨制，因此孙中山師长教師的均匀地权為根本，分身公有與私有，對付公、私地权范畴的划分，主意“均匀地价;文明之福祉，國民同等以享之。當改進社會经濟组织，审定全國地价;其現有之地价，仍属原主所有，其革命后社會改進前進之增价，则归于國度，為國民所同享。制造社會的國度，俾家给人足，四海以内，无一夫不独其所。取的垄断以制國民之者，與家共弃之。”换言之，均匀地权因此审定全國地价為根本，地价审定今后，地皮因私家的改進操纵而發生的价值，仍属原主所有。但因為社會前進和政治、经濟扶植的，而所增长的地皮天然增值，则应还给社會，归全部國民所同享。
為落实此抱负，均匀地权在足底按摩墊,施行法子上，可以归纳為&ldqu酒店兼職, o;划定地价、照价征税、照价拉拢、涨价归公”等四個法子。藉由划定地价，先划分公私地权的界线，私家所有的地皮权力，仅限于如今之地价;尔后操纵照价征税，可将地皮上的天然收益收归公有;為连结地权分派的均等，當局可藉照价拉拢法子，随時收回私家的地权，以知足缺少地皮者的需求;终极藉由涨价归公将地皮将来的增值收归公有。這四個法子要同時并行，而划定地价是根本，以是，官方划定地价是履行均匀地权的基石。
台灣地域在实践均匀地权抱负上，官方所采纳的划定地价有二种：通知布告地价與通知布告地皮現值。前者是公众申报地价的参考，并按此申报地价，课征地价税，后者则是私有地皮移转或设定典权時，公众申报转移現值的参考，并作為當局审核地皮转移現值计征地皮增值税和肯定地皮征收抵偿地价的根据。官方估价的技能规程為《地价查询拜访估价法则》。
台灣官方估价是由县市當局地政局或所辖的地政事件所賣力查估地价，详细事情由地价科的公事员打点(台北市地政处地政科事情职员為85人)，上级地政构造抽查监視。估价步伐為：@建%T7X68%造或批%5D3k9%改@有關圖籍;查询拜访交易或收益实例及有關影响地价區段地价的資料;建造交易或收益实例查询拜访估价表;建造交易或收益实例地价散布圖;划分地价區段，填写地价區段勘查表，绘制地价區段圖;测算區段地价，并填写區段地价估价陈述表;征询公家定见，地价评断委员會评断調解;计较宗地单价。
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